Десять тисяч гектар землі в одні руки: чи готова Одещина до другого етапу земельної реформи

З 1 січня 2024 року розпочнеться другий етап земельної реформи – ринок землі відкриють для юридичних осіб, а купувати в одні руки можна буде ділянки до десяти тисяч гектарів. Це стосуватиметься лише приватної власності: діятиме заборона на придбання державних чи комунальних земель. Згідно з законом "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення", наразі сільськогосподарську землю можуть придбати лише фізичні особи, не більше ніж 100 гектарів на одного. Та аграрії побоюються, що така реформа недоцільна під час війни і потребує відтермінування, адже може знищити малий та середній бізнес. На сайті офіційного представництва Офісу Президента відповідна петиція про скасування реформи набрала понад 25 тисяч голосів. 

ЦПР розбирався, у чому переваги та загрози доповнення, яке діятиме уже з першого січня, й яким чином воно повпливає на Одещину. 

Новий етап земельного ринку: у чому вигода

Десять тисяч гектарів в одні руки – це другий плановий етап земельної реформи, запровадженої в Україні з липня 2021 року. Такі нововведення повпливають на здорожчання української землі, що принесе більше податків до держбюджету. Окрім того, можливість купувати більші обсяги і поява нових гравців у вигляді юросіб посилить конкуренцію на ринку. А це, у свою чергу, зробить його потужнішим та привабливішим для інвесторів.

Для юридичних осіб можливість купувати великі обсяги землі в одні руки позбавить їх необхідності послуговуватись "сірими" схемами в обхід податкової, пояснює Алла Стоянова, колишня директорка департаменту аграрної політики, продовольства та земельних відносин Одеської ОВА: "Аграрії Одещини підтримують ринок землі. Нарешті вони зможуть в рамках свого земельного банку купувати паї офіційно, через свої розрахункові рахунки. Гроші сплачуватимуть відкрито. Сьогодні агровиробникам дуже важко купувати землю в статусі фізичної особи. Тому агровиробники від малого до великого навпаки вдячні за цю реформу і чекають, коли з січня купуватимуть земельні паї офіційно".

Що не так з ринком землі

Одна з основних проблем січневого нововведення в тому, що малий та середній бізнес не в стані конкурувати з великими агрохолдингами. Повномасштабна війна негативно вплинула на фінансовий стан та купівельну спроможність фермерів. Значна частина з них займається зерном. А його ціна все падає, допоки збіжжя стоїть заблоковане у портах та на польському кордоні. Під час війни і знизились обсяги пільгового кредитування від держави. Аграрні кредити і включають витрати на купівлю землі. 

"Ніде в світі не видають по десять тисяч гектарів в одні руки, тим паче юридичним особам. В Європі 17 гектарів – це середній розмір фермерського господарства. Якщо ми плануємо рухатись в Європу, ми повинні це робити з маленькими фермерськими господарствами", – пояснює Микола Стрижак, почесний голова Асоціації Фермерів і землевласників України.

За його словами, гектар землі дійсно працює ефективніше у великого холдинга, ніж у маленького землевласника. Та аграрії сьогодні не готові до таких змін. "На столі українція більшість всього – це те, що вирощене нашими дрібними і середніми фермерами. Адже великі агрохолдинги вирощують лише кукурудзу, соняшник, сою і ріпак. А хто буде картопельку, овочі, фрукти, вирощуватиме, а звідти і свиней, курей годуватиме? А тоді виходить, що найкращі фермери в Америці, в Канаді – етнічні українці. Вони виїжджають, не маючи умов для гідної праці на рідній землі", – каже Микола Стрижак. Малі та середні фермерські господарства зазвичай базуються навколо рідних сіл їхніх власників. Це дає змогу провести туди водо- та електропостачання, забезпечити сільське населення робочими місцями. З пануванням великих агрохолдингів, побоюється голова асоціації, цього не буде. 

Хто купує землю

За даними Держгеокадастру, від 1 липня 2021 року до 30 вересня 2023 року в Одеській області здійснили 5 720 транзакції купівлі-продажу на землях площею в 16 643 гектара. Хто купує? 

З понад 70% відсотків цих земельних ділянок обробляють юридичні особи. Меншу частину земель придбали фізичні особи-інвестори, які вклались задля пасивного доходу. Такі дані станом на вересень 2023 року опублікували у дослідженні "KSE Агроцентр".

Фото: Держгеокадастр

Якщо розглянути по Україні, аграрії, у яких зареєстрований ФОП за загальною системою оподаткування, сплачують до бюджету понад 1,6 мільярдів гривень на рік. З цієї суми лише 3 відсотки – 246 мільйонів гривень – надійшло від фермерів-фізосіб. По Одеській області області таких надходжень – 24 мільйони гривень.

Після того, як вступить в силу другий етап земельної реформи, збільшиться не лише кількість землі, яку можна придбати в одні руки. Тепер учасниками земельного ринку будуть також і юридичні особи. Тобто раніше вони працювали на орендованій землі, а з 1 січня 2024 року зможуть її купувати чи продавати.

"Чи можуть в такому випадку малі і середні бізнеси конкурувати з великими агрохолдингами? Звичайно, ні. Конкурентними будуть великі агрохолдинги, які працюють за гроші транснаціональних компаній. Вони скуповують землю маленькими клаптиками у всіх регіонах. Засновниками таких компаній часто є іноземці, отож кошти виводитимуть за кордон. А хто ж годуватиме українців? Ми програємо", – ділиться своїми страхами Микола Стрижак.

Спільнота фермерів стурбована тим, що допоки малі й середні аграрії воюватимуть чи витрачатимуть кошти на ЗСУ, вони не зможуть купувати землю. І у висновку це призведе до того, що великі площі будуть зосереджені та розподілені між кількома агрохолдингами. 

Але для Одеського регіону такі ризики мінімальні, пояснює Алла Стоянова. По-перше, існує заборона на продаж землі іноземцям. По-друге, каже, ажіотажу на купівлю землі в Одеській області немає в принципі. По об’єму продажу землі Одещина займає останні місця. Через постійні засухи інвесторам нецікаво займатись землеробством тут, не кажучи вже про те, що воєнні умови самі по собі сповільнюють ринок. Тому в сільськогосподарські землі на Одещині треба вкладати багато грошей та велику віддачу.

"По Одеській області переважає лише малий і середній бізнес. В одних руках у нас зосереджується 20-40 тисяч гектарів, не більше. І це кілька осіб, яких можна перерахувати на пальцях. Тому не думаю, що для Одещини буде актуальною проблема захоплення великими агрохолдингами", – каже Алла Стоянова. 

Як зміниться ціна на землю після січня 2024 року?
  

Сенс другого етапу земельної реформи якраз в тому, щоб збільшити вартість землі. Поки в Європі ціна на один гектар – від 30 тисяч доларів, в Україні середня вартість гектара становить від 30 тисяч гривень. Щодо Одеської області, то тут вартість землі коливається від 33 до 38 тисяч гривень за гектар.

Тому після першого січня вартість кожного гектара повинна зрости. Та за словами Алли Стоянової, для Одеського регіону очікувати суттєвого здорожчання землі не варто, знову ж таки, через несприятливі кліматичні умови. 

Вона прогнозує, що в інших регіонах, де є волога та опади, земля дорожчатиме швидше. В західній частині країни, наприклад, врожайність землі без зрошування за 2022-2023 рік доходила до 7-8 тонн з гектара. Для Одеського регіону ця цифра не перевалює за 2,5 тонни збіжжя з гектара. Тому і ціна на землю буде різною. 

До кінця 2024 року на Одещині ціна може зрости не більше ніж до 40-42 тисяч гривень за гектар. На відміну від Житомирської області, де на кінець 2024 року ціна може зрости до 60 тисяч гривень. 

В Одеській області – 2,6 мільйонів гектарів землі. З них зрошується лише 40 тисяч гектарів, що трохи більше одного відсотка. Ще 27 тисяч потенційно може бути під зрошенням. Тобто це ті землі, на яких ціна може бути привабливою. Зрошення наразі перебуває у стадії реформування і немає такої кількості землі, яка вартуватиме дорого. 

Ця публікація створена в рамках проєкту, що фінансується Міністерством закордонних справ Німеччини для підтримки української незалежної журналістики.

Ольга Циктор